Maastricht 043 - 321 59 29 | Heerlen 045 - 571 39 33

Kennisbank huurrecht

Tips voor ondernemers

Houdt deze pagina in de gaten voor handige tips en weetjes mbt huurrecht

Huuropzeggingen, wat gaat er vaak fout?

Het huurrecht bestaat uit meerdere regimes. Bij twee van deze regimes gaat het opzeggen van de huurovereenkomst door de verhuurder vaak fout. Het gaat om de verhuur van woonruimtes en middenstandsbedrijfsruimtes (supermarkten, winkels, cafés, etc). Het is voor de verhuurder namelijk niet mogelijk om de huurovereenkomst ‘zomaar’ op te zeggen. De wet geeft hiervoor een streng dwingendrechtelijk systeem waarvan niet ten nadele van de huurder kan worden afgeweken. Ook niet bij huurovereenkomst. Als de verhuurder zich niet houdt aan dit systeem, zijn de gevolgen groot. Vaak betekent dit dat de huuropzegging geen werking heeft en de huurovereenkomst voortduurt of wordt zelfs verlengd. 

De juiste manier van opzeggen omvat een paar stappen. Allereerst moet een schriftelijke opzegging worden gedaan. Hier gaat het al vaak fout. Deze opzegging moet namelijk één of meerdere van de wettelijke opzeggronden bevatten, zoals dringend eigen gebruik of strijd met het bestemmingsplan. Deze worden vaak vergeten. 

 Als de huurder niet schriftelijk instemt met deze opzegging, is een procedure bij de rechtbank noodzakelijk. Deze gaat toetsen of er daadwerkelijk sprake is van de opzeggrond die in de opzegbrief staat vermeld. Als de opzegbrief niet de wettelijke opzeggronden vermeld, kan de rechter de opzegging niet kan toewijzen. De rechter is namelijk gebonden aan de opzeggronden uit de opzegbrief. Het is dus belangrijk dat de opzegbrief in orde is, anders is de procedure bij voorbaat verdoemd. 

Wat ook vaak fout gaat, is het gebruiken van de juiste opzegtermijn. De opzegtermijn voor huurders is altijd gelijk aan één betalingstermijn (meestal is dit één maand). Een langere opzegtermijn in de overeenkomst is in strijd met dwingend recht. Voor de verhuurder geldt een minimumopzegtermijn van drie maanden bij woonruimtes, maar deze wordt langer naarmate de huurovereenkomst langer heeft geduurd. De opzegtermijn bij middenstandsbedrijfsruimtes is minimaal één jaar. 

Corona en huur: het berekenen van huurkorting

In een eerder artikel werd kort stilgestaan bij een uitspraak van de Rechtbank Amsterdam. Deze uitspraak bevat een staffel waarmee de huurkorting kan worden berekend. Meerdere rechtbanken volgen deze staffel tot nu toe. De staffel op zichzelf is niet heel ingewikkeld. De helft van het percentage aan omzetdaling vormt het percentage huurkorting. Een tweetal voorbeelden: bij een omzetterugloop van 70% door Corona, is de huurkorting 35%. Bij een omzetterugloop van 90% is de huurkorting 45%. Er dient minimaal een omzetterugloop te zijn van 30%, om aanspraak te kunnen maken op huurkorting.

De omzetterugloop wordt berekend door de omzet van de maanden binnen de Coronaperiode te vergelijken met de omzet van dezelfde maanden voordat Corona toesloeg. Een voorbeeld: als de omzet in april 2019 € 30.000,00 was en de omzet in april 2020 € 7.500,00, dan is er sprake van een omzetdaling van 75%. De huurkorting in dat geval is de helft van deze omzetdaling, zijnde 37,5%.

Deze berekening wordt moeilijker gemaakt door de rol van de TVL. De meeste rechtbanken tellen deze op bij de omzet. Als bovenstaand voorbeeld wordt gepakt met een TVL van € 2.500,00, dan zou dat uitkomen op het volgende. Bij de omzet in april 2020 van € 7.500,00 moet € 2.500,00 aan TVL worden opgeteld, zodat de omzet uitkomt op € 10.000,00. De omzetterugloop is dan 66,67% aangezien € 10.000,00 33,33% is van de omzet uit april 2019 (die was € 30.000,00).

De meeste rechtbanken hanteren deze methode, behalve de Rechtbank Overijssel. De Rechtbank Overijssel brengt de TVL direct in mindering op de huurkorting. Deze methode resulteert in een veel lagere huurkorting dan de Amsterdamse methode. De Amsterdamse methode wordt echter door meerdere rechtbanken gevolgd, terwijl de methode van de Rechtbank Overijssel tot op heden alleen door haarzelf wordt toegepast. In dat kader is een interessant feit dat de Rechtbank Overijssel de enige Rechtbank was die vorig jaar oordeelde dat Corona geen gebrek of onvoorziene omstandigheid opleverde, in tegenstelling tot veel overige rechtbanken.

Corona en huur, waar staan we nu?

In 2020 zijn er veel kortgeding ( een snelle spoedprocedure) procedures gevoerd tussen huurder en verhuurders van winkels, horecaondernemingen, reisbureaus en andere bedrijven. De inzet van deze procedure was een opschorting van de huur met als uiteindelijk doel een huurkorting te verkrijgen.

Na meer dan een jaar met meerdere procedures druppelen in 2021 de eerste bodemuitspraken (normale procedures) binnen. De meeste rechtbanken zitten op dezelfde lijn: omzetderving als gevolg van de Coronacrisis en als gevolg van de overheidsmaatregelen kan leiden tot een geslaagd beroep op huurkorting. De gevolgen van de coronacrisis, waaronder de gedwongen sluiting, leveren namelijk een gebrek op aan het gehuurde. Ook een beroep op onvoorziene omstandigheden (artikel 6:258 BW) is kansrijk. Er is zelfs al enige duidelijkheid over de manier waarop de huurkorting moet worden berekend. De Rechtbank Amsterdam gaat uit van de volgende staffel, die door de meeste rechtbanken wordt gevolgd:

Zoals reeds overwogen wordt als uitgangspunt genomen dat als sprake is van een omzetdaling als gevolg van de coronacrisis (hierna: d), de huurprijs in beginsel wordt gewijzigd, waarbij als uitgangspunt geldt dat de tegenvaller gelijkelijk over de huurder en de verhuurder moet worden verdeeld. Indien sprake is van een omzetdaling van 100% wordt de oorspronkelijke huurprijs (hierna: oh) in beginsel verminderd met 50%. De gewijzigde huurprijs (hierna: gh) kan dan worden berekend volgens deze formule: oh – (d% ÷ 2) = gh.

Over de rol van de TVL binnen deze berekening, verschillen de rechtbanken nog van mening. De rechtbank Overijssel bijvoorbeeld oordeelt hier anders over dan de rechtbank Amsterdam.

Dit alles kan echter nog allemaal veranderen. De rechtbank Limburg heeft namelijk prejudiciële vragen gesteld aan de Hoge Raad. Dit betekent dat de Hoge Raad, het hoogste rechtscollege van het land, een uitspraak gaat doen over hoe met Corona en huurkorting moet worden omgegaan. Of deze oordeelt dat huurkorting niet op zijn plaats is, valt te betwijfelen. Bijna alle lagere rechtspraak neigt namelijk wel naar die conclusie. Echter, alles is nog mogelijk.