Enkele jaren geleden werd door meerdere rechtbanken een streep gezet door het huurverhogingsbeding (binnen de vrije sector) in standaard huurovereenkomsten (het ROZ-model). Het ging om de standaard indexatie via het CPI met een mogelijke 3% opslag. Die huurverhogingsbedingen werden oneerlijk geacht. Dit had grote gevolgen, want het betekende dat de verhuurder geen beroep kon doen op het beding en dus ook niet de huur kon verhogen. In het ergste geval zou de verhuurder de eerdere huurverhogingen ongedaan moeten maken en dus huur moeten terugbetalen.
 
Op 21 november 2024 heeft de Hoge Raad (het hoogste rechtscollege van Nederland) een oordeel geveld over deze indexatie. Dat bleek goed nieuws te zijn voor verhuurders, want de Hoge Raad vond het beding niet oneerlijk. Dat biedt wat (rechts)zekerheid aan wat mogelijk is qua huurverhoging in de vrije sector. Het volgen van de CPI prijsindex met een opslag van 3% is mogelijk.
 
In de praktijk worden soms echter hogere opslagpercentages gehanteerd (zoals 5% of 7%). Daarmee wordt een risico genomen, want een hogere opslag zou wel oneerlijk kunnen zijn. Als de verhuurder niet wil worden geconfronteerd met ongeldige huurverhogingen, is het verstandig de lijn van de Hoge Raad aan te houden. Dat wil zeggen: een maximale opslag van 3%.

Voor veel verhuurders is onduidelijk of de huur met terugwerkende kracht moet worden verlaagd vanwege de Wet Betaalbare Huur. Ook is onduidelijk vanaf wanneer de huurprijs moet worden verlaagd. Deze vraag speelt vooral in gevallen waarin de huurprijs hoger is dan de grens voor de sociale/gereguleerde huur, maar de punten van het woningwaarderingsstelsel wel onder die grens uitkomen.

Via onderstaand schema wordt inzicht gegeven in deze vraag.

In het kort: als de huurprijs hoger is dan de grens van de sociale huur, maar de punten (van het woningwaarderingsstelsel) resulteren in een score die ziet op het sociale segment, valt de woning met terugwerkende kracht terug in het sociale segment.

Dit geldt niet voor het nieuwe middensegment (144-186 punten). Woningen die na 1 juli 2024 qua punten in dit segment vallen, maar een hogere huurprijs hebben dan deze punten, vallen buiten de terugwerkende kracht.

Op 1 juli 2024 is de Wet Betaalbare Huur in werking getreden. Veel media-aandacht gaat daar naartoe. Echter, een andere belangrijke wetswijziging vindt ook plaats op die datum.

Vanaf 2016 tot 1 juli 2024 was het mogelijk om tijdelijke huurcontracten af te sluiten. Die mogelijkheid is er niet meer. Vanaf 1 juli 2024 mogen alleen nog huurcontracten voor onbepaalde tijd worden afgesloten. Dit betekent dat alle nieuwe huurcontracten na deze datum automatisch vast zijn. Bestaande tijdelijke contracten blijven geldig en eindigen zoals gepland, maar als ze verlengd worden, is dat voortaan altijd voor onbepaalde tijd.

Uitzonderingen op deze regel zijn er voor specifieke groepen, zoals studenten en urgent woningzoekenden, die nog tijdelijke contracten van maximaal twee jaar kunnen krijgen. De wet brengt geen aanpassing in de minimumhuurperiode die in de praktijk veel wordt gebruikt.

 

Enkele weken geleden berichtten wij u er al over en nu is het dan zover: de Wet betaalbare huur is op 1 juli 2024 in werking getreden.

Ook de hoogte van de huurprijs van huurwoningen die in de geïntroduceerde “middensector” vallen, is voortaan afhankelijk van de kwaliteit van de woning. Een huurwoning valt in de middensector indien deze 144 tot en met 186 punten heeft volgens het Woningwaarderingstelsel. Deze huurwoningen vallen dus niet meer in de vrije sector. Bovendien rust er nu een plicht op de verhuurder om de ‘juiste’ maximumhuurprijs te hanteren. Indien niet aan deze plicht wordt voldaan, kan hierop worden gehandhaafd.

De regeling voor middenhuur geldt alleen voor nieuwe huurcontracten, afgesloten op of na 1 juli 2024. Het is dan ook vanaf die datum opletten geblazen voor verhuurders. Heeft u vragen over de nieuwe middenhuurregeling? Schroomt u dan niet om contact met ons op te nemen!

Verhuurders nemen in huurovereenkomsten voor woningen in de vrije sector vrijwel altijd een huurverhogingsbeding op. Met een dergelijk beding kunnen zij de huurprijs, boven op de standaard consumentenprijsindexering, met bijvoorbeeld 3% of 5% verhogen. De afgelopen tijd is er veel geprocedeerd over de vraag of een dergelijk beding wel eerlijk is. Verschillende rechters gaan hier verschillend mee om.

De Rechtbank Amsterdam heeft zich recent regelmatig uitgelaten over de vraag of een huurverhogingsbeding wel eerlijk is indien deze verder gaat dan het corrigeren van de inflatie. Zij concludeerde steeds dat dit niet het geval is, omdat een dergelijk beding in strijd is met de Nederlandse en Europese wet- en regelgeving.

De Rechtbank Rotterdam gaat wat genuanceerder met dit vraagstuk om. Zij oordeelde namelijk dat een huurverhogingsbeding pas oneerlijk is als dit beding het mogelijk maakt om de huur met meer te verhogen dan op basis van een redelijke inschatting van de markt gerechtvaardigd is. Volgens de rechtbank gaat het daarbij om een redelijke inschatting van de markt op het moment van het sluiten van de overeenkomst, voor soortgelijke woningen op de plaats waar de woning is gelegen. Een huurprijswijziging die hoger is dan gerechtvaardigd op basis van een redelijke inschatting van de markt kan onder omstandigheden overigens alsnog eerlijk zijn, aldus de rechtbank. Welke omstandigheden dit zijn, is in de uitspraak niet toegelicht.

Uit het voorgaande volgt dat rechters niet allemaal op één lijn liggen als het gaat om huurverhogingsbedingen. Over dit onderwerp zijn inmiddels ook prejudiciële vragen gesteld aan de Hoge Raad.

Heeft u als verhuurder van een woning in de vrije sector nu al vragen over het huurverhogingsbeding? Neem dan vooral contact met ons op.

Vanaf 1 juli 2023 is de wet Goed Verhuurderschap in werking getreden. Deze wet gaat ver. Niet alleen legt deze wet allerlei plichten op aan verhuurders van woonruimtes. Als een verhuurder zich niet aan de wettelijke plichten houdt, kan de gemeente handhaven. Ook (grote) bestuurlijke boetes kunnen worden opgelegd. Deze boetes kunnen oplopen tot rond de € 20.000,- of zelfs € 90.000,- bij ‘veelplegers’.

Voor verhuurders van woonruimtes is dan ook van groot belang dat ze aan deze nieuwe wet voldoen. Een voorbeeld van de nieuwe plichten ziet op de borg. De overeengekomen borg mag vanaf 1 juli 2023 maximaal twee maanden huur betreffen. Een hogere borg riskeert dus boetes en/of handhaving. Andere voorbeelden van plichten waarop kan worden gehandhaafd zijn de navolgende.

Als verhuurder is het van belang precies op de hoogte te zijn van deze nieuwe wetgeving. Zo worden hoge boetes en andere problemen immers voorkomen.

Op 9 november 2023 heeft de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties een brief aan de Tweede Kamer gestuurd waarin hij de stand van zaken weergeeft met betrekking tot de Wet betaalbare huur. Deze wet zou ingevoerd worden per 1 januari 2024, maar in de brief is door de minister aangekondigd dat deze datum niet meer haalbaar is. Voor nu is de streefdatum voor inwerkingtreding 1 juli 2024.

Het Wetsvoorstel betaalbare huur regelt twee zaken. Allereerst wordt de huurprijsbescherming die geldt voor het lage segment verder uitgebreid naar zelfstandige woningen in het middensegment. Dit betekent dat het zogenaamde woningwaarderingstelsel (het WWS) van toepassing wordt op zelfstandige huurwoningen tot en met 186 punten. De daarbij behorende huurgrens (€ 1.123,14 per juli 2023) gaat als plafond gelden voor de woningen in dit segment.

Daarnaast wordt de huurprijsbescherming op grond van het WWS voor alle huurders en verhuurders in het lage- en middensegment dwingend in plaats van afdwingbaar. Dit houdt in dat er een verbod gaat gelden om een woonruimte te verhuren met een huurprijs die hoger ligt dan op grond van het WWS is toegestaan. Gemeentes moeten hierop gaan toezien. De WWS wordt ook gemoderniseerd en vereenvoudigd.

Ten tweede voorziet het wetsvoorstel in een nieuwbouwopslag. In de eerste versie van het wetsvoorstel zag deze regeling er zo uit, dat huurprijzen van nieuwbouwwoningen die (a) in gebruik worden genomen na de ingang van het wetsvoorstel, en (b) waarvan de start van de bouw vóór 1 januari 2025 ligt, gedurende tien jaar verhoogd mochten worden met een percentage van 5% bovenop de maximale huurprijs volgens het WWS. In zijn brief van 9 november jl. heeft de minister aangekondigd dat deze regeling wordt uitgebreid. Allereerst wordt de start-bouwdatum gewijzigd naar 1 januari 2026. Daarnaast wordt het percentage van de nieuwbouwopslag verhoogd naar 10% van de maximale huurprijs volgens het WWS.

Beide Kamers moeten het wetsvoorstel nog beoordelen, en ook de gemeentes en de Huurcommissie mogen hun blik nog op het voorstel werpen.

Heeft u nu al vragen over het wetsvoorstel? Neem dan gerust contact met ons op.

In een poging om de bescherming van familiale banden te versterken en een evenwicht te vinden tussen de belangen van huurders en verhuurders, heeft de wetgever aangekondigd dat er binnenkort een nieuwe opzeggrond wordt geïntroduceerd in het huurrecht - 'bloed of aanverwanten'. Deze nieuwe opzeggrond zal verhuurders de mogelijkheid bieden om een huurovereenkomst op te zeggen als zij de woning willen toewijzen aan bloedverwanten of aanverwanten.

Momenteel kunnen verhuurders alleen een woonhuurovereenkomst beëindigen op basis van specifieke gronden, zoals wanbetaling, ernstige overlast of dringend eigen gebruik. De nieuwe opzeggrond 'bloed of aanverwanten' voegt een nieuwe dimensie toe aan deze bestaande gronden.

Volgens de voorgestelde wetswijziging kunnen verhuurders in bepaalde situaties een huurovereenkomst beëindigen als zij de woning willen toewijzen aan hun bloedverwanten of aanverwanten. Dit kan bijvoorbeeld voorkomen wanneer een verhuurder zijn woning wil aanbieden aan zijn ouders en kinderen. De nieuwe opzeggrond biedt verhuurders de flexibiliteit om hun eigendommen binnen de familiekring te behouden of door te geven.

De mogelijkheid moet echter wel bedongen worden in de huurovereenkomst. Het is verstandig om dit bij wijze van een standaardbeding op te nemen.

Vanaf 1 januari 2023 is het Bouwbesluit veranderd (artikel 5.11). Voor eigenaren van kantoorruimtes geldt een minimum energielabel. Dit minimum label is energielabel C. Deze plicht geldt niet alleen voor nieuwbouw, maar ook voor bestaande bouw.

Een kantoorruimte zonder (minimaal) energielabel C mag niet worden gebruikt. Als dit toch gebeurt, kan handhavend worden opgetreden door de gemeente. Er zijn echter ook uitzonderingen waar kantooreigenaren een beroep op kunnen doen. Zo geldt de verplichting om minimaal energielabel C te hebben niet voor (bijvoorbeeld):

Voor wie geldt deze verplichting?
In de praktijk worden veel kantoorruimtes verhuurd. Hieruit volgt dan ook een voor de hand liggende vraag: moet de verhuurder/eigenaar zorgdragen voor een correct energielabel of kan deze verplichting ook bij huurders worden gelegd?

Het antwoord: nee, deze plicht kan niet bij huurders worden gelegd. Op eigenaren/verhuurders rust namelijk de plicht om ervoor te zorgen dat bij aanvang van de huur een energielabel aan de huurder wordt gegeven (artikel 2.1, Besluit energieprestatie gebouwen). Kortom, bij de aanvang van de huur moet er al een energielabel C aanwezig zijn.

Vanaf 1 januari 2021 is de wet Gemeentelijke Schuldhulpverlening veranderd. Alle verhuurders zijn verplicht om huurachterstanden bij de gemeente te melden. Het doel van deze wet is huisuitzettingen te voorkomen. De gemeente zou de huurder namelijk hulp kunnen bieden met het omgaan en aangaan van schulden, zodat de huurder de huurachterstand kan inhalen, althans dat is het idee.

Het niet naleven van deze plicht kan zeer verregaande gevolgen hebben. Namelijk dat de huurder niet uit de woning kan worden gezet en dat hij niet de huurachterstand hoeft terug te betalen. Dit is door meerdere rechtbanken in het land geoordeeld, waaronder door de rechtbank Limburg (bijvoorbeeld op 4 april 2022, ECLI:NL:RBLIM:2022:2597).

Dit is dus een verregaande sanctie. Er staat immers vast dat er een huurachterstand is, maar toch wordt deze vaak niet toegewezen door rechtbanken, als de achterstand niet is gemeld bij de gemeente. Uitzonderingen doen zich wel voor (bijvoorbeeld als overduidelijk is dat tussenkomst van de gemeente geen zin heeft, zie Rechtbank Limburg 12 augustus 2022, ECLI:NL:RBLIM:2022:6229). Voorkomen is echter beter dan genezen: denk eraan huurachterstanden te melden bij de gemeente. Dan voorkomt u problemen bij het incasseren van de huurachterstand.

Eerder schreef ik al dat vanaf 2023 de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) stapsgewijs ingaat. Deze geldt eerst alleen voor eenvoudige bouwwerken, zoals eengezinswoningen en kleine bedrijfspanden. Vanaf 2026 geldt deze wet voor alle bouwwerken. Deze wet heeft grote gevolgen voor aannemers. Bijvoorbeeld voor de oplevering en risicoverdeling na oplevering. Deze gaat volledig op de schop (hetgeen ik in mijn eerdere artikel besprak).

Een andere verandering die gaat plaatsvinden is de waarschuwingsplicht voor aannemers van bouwwerken. Als de opdrachtgever een opdracht, tekeningen, plannen, berekeningen, etc. verstrekt met fouten erin, moet de aannemer de opdrachtgever daarop wijzen. Dit op zichzelf is niet nieuw. Wel nieuw is dat deze waarschuwing nu schriftelijk moet geschieden. Een mondelinge waarschuwing is niet meer toegestaan. Ook moet deze schriftelijke waarschuwing aan bepaalde eisen voldoen. Zo moet de waarschuwing uitdrukkelijk ingaan op de gevolgen van de fouten in de tekeningen, plannen, etc. voor de nakoming van de aannemingsovereenkomst. Anders gezegd, de aannemer moet uiteenzetten waarom de fouten een goede realisatie van het bouwproject in de weg staan.

Dit zijn lang niet de enige veranderingen. Zo ontstaat er ook een plicht voor aannemers van bouwwerken om een dossier af te geven aan de opdrachtgever wanneer het werk klaar is om te worden opgeleverd. Dit dossier moet ten minste bevatten: tekeningen en berekeningen betreffende het tot stand gebrachte bouwwerk (en de bijbehorende installaties) en een beschrijving van de toegepaste materialen en installaties, alsmede de gebruiksfuncties van het bouwwerk.

De aannemer krijgt dus veel meer verplichtingen. Aangezien het eerste deel van de wet al over ongeveer een half jaar ingaat, is het verstandig voor aannemers om zich hierop goed voor te bereiden.

Het huurprijzenrecht bij woonruimtes kent twee regimes, namelijk het gereguleerde segment en het liberale segment. De wet kent een puntensysteem waarbij aan woningen punten worden toegekend voor de grootte van de woning, de ligging, etc. Als deze punten bij elkaar opgeteld een waarde onder de € 763,47 vertegenwoordigen is de huur gereguleerd.  Dan kan de huurder de huur bij de huurcommissie laten toetsen aan het puntensysteem. Bijvoorbeeld: de aanvangshuur is € 650,-. De huurder verzoekt de huurcommissie de huur te onderzoeken. Conform het puntensysteem is de huurprijs € 425,-. Dan zal de huurcommissie de huurprijs naar beneden aanpassen.

Dit geldt niet voor huurprijzen boven de € 763,47 (volgens het puntensysteem). Als de huur bijvoorbeeld € 950,- betreft volgens het puntensysteem, kan de verhuurder dus ook een huur van € 1.200,- vragen. Althans, dat is de situatie nu. Door de enorme woningkrapte, schieten de huurprijzen voor middeninkomens omhoog. Vooral in de randstad zijn huren van € 1.400,- of (veel) meer voor relatief kleine woningen gebruikelijk. Om woningen betaalbaar te houden voor middeninkomens (die geen recht hebben op huursubsidie) is de wetgever van plan de liberalisatiegrens te verleggen naar € 1.250,- vanaf 2024. Dit heeft grote gevolgen voor zowel huurders als verhuurders. Huurders kunnen immers in veel gevallen dan een veel lagere huurprijs afdwingen dan de huurprijs die de huurcommissie heeft bepaald.