Corona: onvoorziene omstandigheid in (huur)contracten

Thans wordt ons door huurders in de branches die gedwongen gesloten moeten zijn dikwijls de vraag gesteld of zij wegens die gedwongen sluiting van hun onderneming nog dezelfde huur moeten betalen of nog een exploitatieplicht hebben. In de meeste huurcontracten (de ROZ-modellen) is voor de huurder een beroep op overmacht uitgesloten en ook is het onwaarschijnlijk dat sprake is van een gebrek aan het gehuurde op grond waarvan de huurprijs kan worden verminderd. De meeste kans van slagen voor de huurder biedt een beroep op onvoorziene omstandigheden (artikel 6:258 van het Burgerlijk Wetboek). In de rechtspraak worden onvoorziene omstandigheden bijna nooit aanwezig geacht (zo werd de economische crisis van 2009 gezien als ondernemersrisico), maar de huidige virusuitbraak zou wel eens tot een ander rechterlijk oordeel kunnen leiden nu contractspartijen in het contract met dit risico doorgaans geen rekening zullen hebben gehouden. Het voordeel van de toepassing van onvoorziene omstandigheden is dat de rechter maatwerk kan leveren. Hij heeft grote vrijheid om de huurovereenkomst te wijzigen of gedeeltelijk te ontbinden. Dus het is mogelijk de huurprijs te verminderen, de huurbetaling op te schorten of de exploitatieverplichting tijdelijk op te heffen. Dit kan ook met terugwerkende kracht. Tegen die achtergrond ligt het in de rede dat van huurder en verhuurder mag worden verwacht dat zij zullen heronderhandelen, waarbij uitgangspunt behoort te zijn dat nu beide partijen geen blaam treft het nadeel gelijkelijk wordt verdeeld. Dit laatste geldt overigens ook voor allerlei andere commerciële contracten waar het door partijen onvoorziene virus tot nakomingsproblemen leidt. 

Mocht u nog vragen hebben, neem gerust contact op.