Huuropzeggingen, wat gaat er vaak fout?

Het huurrecht bestaat uit meerdere regimes. Bij twee van deze regimes gaat het opzeggen van de huurovereenkomst door de verhuurder vaak fout. Het gaat om de verhuur van woonruimtes en middenstandsbedrijfsruimtes (supermarkten, winkels, cafés, etc). Het is voor de verhuurder namelijk niet mogelijk om de huurovereenkomst ‘zomaar’ op te zeggen. De wet geeft hiervoor een streng dwingendrechtelijk systeem waarvan niet ten nadele van de huurder kan worden afgeweken. Ook niet bij huurovereenkomst. Als de verhuurder zich niet houdt aan dit systeem, zijn de gevolgen groot. Vaak betekent dit dat de huuropzegging geen werking heeft en de huurovereenkomst voortduurt of wordt zelfs verlengd.

De juiste manier van opzeggen omvat een paar stappen. Allereerst moet een schriftelijke opzegging worden gedaan. Hier gaat het al vaak fout. Deze opzegging moet namelijk één of meerdere van de wettelijke opzeggronden bevatten, zoals dringend eigen gebruik of strijd met het bestemmingsplan. Deze worden vaak vergeten.

Als de huurder niet schriftelijk instemt met deze opzegging, is een procedure bij de rechtbank noodzakelijk. Deze gaat toetsen of er daadwerkelijk sprake is van de opzeggrond die in de opzegbrief staat vermeld. Als de opzegbrief niet de wettelijke opzeggronden vermeld, kan de rechter de opzegging niet kan toewijzen. De rechter is namelijk gebonden aan de opzeggronden uit de opzegbrief. Het is dus belangrijk dat de opzegbrief in orde is, anders is de procedure bij voorbaat verdoemd.

Wat ook vaak fout gaat, is het gebruiken van de juiste opzegtermijn. De opzegtermijn voor huurders is altijd gelijk aan één betalingstermijn (meestal is dit één maand). Een langere opzegtermijn in de overeenkomst is in strijd met dwingend recht. Voor de verhuurder geldt een minimumopzegtermijn van drie maanden bij woonruimtes, maar deze wordt langer naarmate de huurovereenkomst langer heeft geduurd. De opzegtermijn bij middenstandsbedrijfsruimtes is minimaal één jaar.