Het verschil tussen praktijk en theorie bij ontruiming van een huurruimte

De praktijk bij ontruiming van een huurruimte is sinds jaar en dag vrijwel hetzelfde. Is er sprake van een huurachterstand van drie of meer maanden, dan kan bij de Rechtbank, kamer voor kantonzaken, door de verhuurder ontruiming van het gehuurde worden gevorderd. Dit gebeurt bijna altijd via een kort geding (een snelle spoedprocedure). Deze gang van zaken is snel, praktisch en geeft bovenal zekerheid. Als verhuurder weet u dat u bij een huurachterstand van meer dan drie maanden een goede kans maakt om de huurder te laten ontruimen. Wat veel verhuurders echter niet weten is dat deze gang van zaken juridisch ‘rammelt’ aan alle kanten. 

Strikt genomen kan via een kort geding procedure (spoedprocedure) namelijk geen definitief oordeel worden gegeven. Er kan alleen een tijdelijke oplossing worden gegeven (deze wordt voorlopige voorziening genoemd). Theoretisch gezien is een ontruiming na drie maanden huurachterstand via de kort gedingrechter dan ook niet voldoende. Er zou nog een bodemprocedure moeten plaatsvinden waarin de huurovereenkomst wordt ontbonden door de rechter. Dit gebeurt in de praktijk echter zelden. 

Theoretisch gezien brengt dat allerlei problemen met zich mee. De huurovereenkomst is namelijk niet geëindigd. Er ontstaat zo een vreemde situatie waarin de huurovereenkomst nog bestaat, maar waar de huurder wel ontruimd is. In het ergste geval zou een bodemrechter kunnen oordelen dat de huurovereenkomst niet wordt ontbonden. Dan moet de ontruiming met terugwerkende kracht ongedaan gemaakt worden. Omdat er vaak al een nieuwe huurder in het gehuurde zit, levert dit grote problemen op voor de verhuurder.  

Deze problemen zijn echter vooral theoretisch van aard. In de praktijk is na het kort geding en de ontruiming de zaak vaak klaar. Om deze reden zou het geen slecht idee zijn om de wet op dit punt aan te passen aan de huidige praktijk. Bijvoorbeeld door op te nemen dat de huurovereenkomst eindigt als niet binnen een bepaalde tijd een bodemprocedure wordt gestart. Of dit zal gebeuren is maar de vraag, want er kleven wel een aantal juridische complicaties aan deze oplossing. Het zou wel een praktische oplossing zijn die voor verhuurders duidelijkheid schept.