De overheid probeert het coronavirus te bestrijden en heeft hiervoor inmiddels diverse en rigoureuze maatregelen doorgevoerd. Ondernemers worden hard getroffen. Veel ondernemers vragen zich af wat de invloed van deze maatregelen is op lopende huurovereenkomsten? Dient een huurder die zijn gehuurde pand moet sluiten de huur te blijven betalen? Hieronder zal ik ingaan op de coronacrisis en het huurrecht.
Is er sprake van een gebrek?
Op basis van de wet kan een huurder bij de rechter een vermindering van de huurprijs vorderen indien er sprake is van een gebrek. De definitie van gebrek is in artikel 7:204 lid 2 BW ruim opgesteld. De wetgever heeft bij een gebrek niet alleen gedacht aan een defect aan de gehuurde zaak maar ook aan iedere andere omstandigheid die ertoe leidt dat voor huurder het genot van het gehuurde wordt beperkt. Denk bijvoorbeeld aan een lekkage aan uw dak maar ook aan overheidsmaatregelen, zoals het afsluiten van een weg waardoor de ondernemer minder bezoekers trekt. Uit de jurisprudentie blijkt helaas dat veel van deze omstandigheden uiteindelijk toch voor rekening van huurder komen. Dat komt doordat veel huurovereenkomsten zo zijn opgesteld dat dit soort omstandigheden voor rekening en risico van de huurder komen.
Valt de verplichte sluiting van panden ten gevolge van de coronacrisis dan onder het begrip ‘gebrek’? Een en ander zal afhankelijk zijn van welke afspraken er precies gemaakt zijn tussen partijen. Ook de jurisprudentie zal zich moeten gaan ontwikkelen omtrent dit onderwerp. Aangezien de wetgever het mogelijk heeft gemaakt voor partijen om het begrip ‘gebrek’ te herdefiniëren in de huurovereenkomsten, is het nog maar de vraag of veel ondernemers zich op een gebrek kunnen beroepen. In de praktijk is namelijk veelvuldig gebruik gemaakt van het recht om te herdefiniëren, waardoor veel omstandigheden voor rekening en risico van huurder c.q. ondernemer liggen. Dit volgt o.a. uit standaard ROZ-huurovereenkomsten, waar veelvuldig gebruik van is gemaakt.
Het is in ieder geval wel aan te raden uw huurovereenkomst erbij te pakken en deze goed na te kijken. Heeft u een specifiek op maat gemaakte huurovereenkomst, dan is de kans groter dat partijen niet hebben voorzien in een van de wet afwijkende regeling. Mogelijk is zelfs bepaald dat dit soort omstandigheden voor rekening en risico van verhuurder komen. Is er sprake van een standaard ROZ-huurovereenkomst, dan is de kans kleiner dat dit soort omstandigheden voor rekening en risico van verhuurder komen. U dient de huurovereenkomst in ieder geval goed te bestuderen.
Is er sprake van onvoorziene omstandigheden?
Voor ondernemers bestaat er echter nog een andere mogelijkheid. Het Burgerlijk Wetboek bevat immers een bijzondere regel die het in uitzonderlijke gevallen mogelijk maakt dat huurovereenkomsten door de rechter worden gewijzigd of geheel of gedeeltelijk worden ontbonden. Dat is bepaald in artikel 6:258 BW. Wijziging van de huurovereenkomst of gehele of gedeeltelijke ontbinding is mogelijk wanneer partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst geen rekening hebben gehouden met bepaalde omstandigheden en als deze omstandigheden van zodanige aard zijn dat verhuurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten.
Vallen de overheidsmaatregelen in de coronacrisis ook onder onvoorziene omstandigheden? Mogelijk wel. Opgemerkt dient echter te worden dat uit het verleden blijkt dat rechters erg terughoudend omspringen met het begrip onvoorziene omstandigheden. Aangezien wij op dit moment in bijzondere crisistijden leven, valt het echter goed te verdedigen dat de genomen overheidsmaatregelen exceptioneel en onvoorzienbaar zijn voor ondernemers. Een beroep op onvoorziene omstandigheden ex artikel 6:258 BW behoort dus tot uw mogelijkheden. De toekomst zal moeten uitwijzen hoe er in de rechtspraak gedacht wordt over een beroep op onvoorziene omstandigheden in de coronacrisis.
Wat kan een ondernemer doen?
Een ondernemer die zich op dit moment geconfronteerd ziet met de extreme gevolgen van de genomen overheidsmaatregelen, doet er verstandig aan zich te wenden tot verhuurder. Partijen moeten nu niet blind vertrouwen op bepalingen in de huurovereenkomst, maar oog hebben voor de redelijke belangen van de andere partij. Vraag verhuurder om begrip of doe een redelijk voorstel om de schade te beperken. Houd daarbij ook rekening met de belangen van verhuurder. Het gedrag dat partijen in deze crisis tonen, speelt namelijk ook mee in de toekomstige beoordeling van een beroep op onvoorziene omstandigheden bij een rechter. Indien u geen enkele rekening houdt met de belangen van de andere partij, kan dit grote gevolgen hebben als uw kwestie voor de rechter komt.